Расскажу, что оказалось самым сложным и как можно всё упростить.
Меня зовут Валентина, мне 41 год, живу в Петербурге. Два года назад мы с мужем твёрдо решили: пора обзаводиться своим участком за городом. Дети выросли, ипотека на квартиру почти закрыта, и очень захотелось того самого — своего леса за забором, шашлыков по выходным, тишины.
Дорога от идеи до подписанных документов заняла почти полгода, и на этом пути мы набили столько шишек, что решила написать этот текст. Если вы тоже присматриваетесь к участку — надеюсь, сэкономлю вам пару месяцев жизни и сохраню немного нервов.
1. Как мы разбирались с типами участков
Когда мы только начали читать объявления, голова шла кругом от аббревиатур. СНТ, ДНП, ИЖС, ЛПХ, МХК, ВПХ, ЧЛХ (последние — шутка, конечно, просто уже реально сложно остановиться) — и по каждой куча споров в интернете, кто-то пишет «никогда не берите СНТ», кто-то — «да нормально там всё». Мы потратили не один вечер, пытаясь понять, чем это всё отличается друг от друга, пока не разложили всё по полочкам сами.
Вот шпаргалка, которая нам помогла:
- ИЖС, индивидуальное жилищное строительство. Земли населённых пунктов, предназначенные именно под жилой дом. Самый «чистый» статус: проще прописаться, обычно проще подключить коммуникации и получить кредит под залог такого участка.
- ДНП / СНТ, дачное или садоводческое товарищество. Тоже можно строить дом и жить, но участок относится к товариществу — а значит, часть вопросов по дорогам, свету и воде решается коллективно, через собрания и взносы.
- ЛПХ, личное подсобное хозяйство. Чаще встречается за пределами населённых пунктов, ближе к сельхозземлям. Здесь важно отдельно уточнять, что именно разрешено строить, и — отдельный момент — можно ли прописаться. Как правило, прописка возможна только на «приусадебных» участках ЛПХ, которые находятся в границах населённого пункта, и только если дом соответствует требованиям для жилой регистрации. Если же участок «полевой», то есть находится за пределами населённого пункта, капитальное строительство и прописка на нём обычно не допускаются — это стоит уточнять по документам конкретного участка ещё до покупки.
Ограничения, статус земельного участка, разрешенные параметры строительства — всё это можно узнать из документов под названием Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — он составляется бесплатно через МФЦ, Госуслуги или администрацию населенного пункта. А при покупке у застройщика вам, скорее всего, во время презентации покажут документ Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — в нем тоже вся необходимая информация есть.
Что это значит на практике? В ИЖС всё выглядит примерно так: купили участок, начали строить дом, а по вопросам воды и газа обращаетесь в администрацию города — мусор вывозят городские службы по графику, к сетям подключаетесь через администрацию. В СНТ или ДНП немного иначе: чтобы провести газ или воду, нужно самостоятельно договариваться с соответствующими организациями, а мусор до ближайшего пункта нередко приходится вывозить самим или организовывать вывоз вместе с соседями.
2. Что нас удивило на этапе выбора проекта и оформления документов
Мы записались на консультацию к менеджеру отдела продаж, и, честно, многое из того, что он рассказал, я нигде не встречала в объявлениях:
- Не все участки одинаково «готовы». Формально земля может уже продаваться, а фактически газ, дороги и электричество на конкретной линии ещё только будут строиться. Это не всегда плохо — иногда именно на этом этапе цены ниже, но важно узнать график подключения коммуникаций у застройщика.
- Ограждение и въезд — не всегда «по умолчанию». У части участков забор и ворота уже включены в стоимость, у других — отдельная статья расходов. Мы уточняли это отдельно для каждого лота.
- Рассрочка — не то же самое, что ипотека. Нам предложили рассрочку от застройщика с относительно небольшим первоначальным взносом, и это оказалось удобнее банковской ипотеки — без похода в банк и сбора справок. Но условия у разных застройщиков различаются, так что сравнивать стоит внимательно.
- Границы и межевание. Просили показать участок на генплане и на публичной кадастровой карте одновременно — иногда красивая картинка в буклете и реальные границы на местности слегка расходятся, лучше сверить заранее и при необходимости вызвать геодезистов.
После этого разговора стало ощутимо спокойнее: список неожиданностей превратился в список вопросов, которые можно проверить заранее.
3. Участок куплен. Что делать дальше — наш чек-лист
Радость от покупки быстро сменилась растерянностью: мы стояли на своей земле и не очень понимали, с чего вообще начинать. В итоге собрали для себя пошаговый план, которым делюсь:
- Оценить состояние участка. Убрать высокую траву и кустарник, если посёлок ещё не полностью обустроен — это нужно, чтобы нормально разметить границы и подъезды. У нас, например, дело ограничилось обычной газонокосилкой, которую мы одолжили у родственников: деревьев на спил и пней, которые надо было бы корчевать, не оказалось. Но если участок давно заброшен, для начала стоит просто пройтись по нему и понять, нужен ли спил деревьев — это уже отдельная и не самая дешёвая работа.
- Заказать геодезическую съёмку и разметку под фундамент. Даже если границы участка формально известны, точная привязка дома на местности — отдельная задача. Искать компанию стоит не просто по запросу «геодезия», а уточнять конкретную услугу — «разбивка под строительство дома» или «разметка участка»: это не то же самое, что просто топографическая съёмка, и есть она не у всех геодезических фирм. Если сомневаетесь, у кого именно заказывать, можно спросить рекомендацию у отдела продаж посёлка — обычно там знают проверенных подрядчиков в округе.
- Составить план расположения объектов на участке. Хотя бы предварительно очень важно прикинуть, где у вас будет находиться основной дом, где вы планируете поставить баню, будете ли делать отдельный гараж, планируете ли делать огород — чтобы при разводке коммуникаций по участку это учесть сразу и не столкнуться с неприятностями в будущем.
- Определиться с типом фундамента — исходя из типа грунта и того, какой дом планируется. Тут мы, честно, полагались на рекомендации проектировщиков: показали им результаты изысканий по своему участку, и решение подобрали уже под конкретный тип грунта. В целом, этой задачей тоже занимаются геодезисты, но также вы чаще всего можете узнать об этом у застройщиков — они исследуют это при проведении коммуникаций и при асфальтировании дорог.
- Продумать логистику стройки заранее — где будет стоять техника, куда завозить материалы, есть ли ограничения на въезд грузового транспорта в определённые часы. Мы заранее согласовали это с управляющей компанией — избавило от лишних споров с соседями на старте стройки.
- Согласовать проект дома, если посёлок предполагает единую архитектурную концепцию — это тоже лучше сделать до начала работ, а не после. Обычно проект нужно согласовать с управляющей компанией или архитектурным советом посёлка — уточните это ещё на этапе покупки, чтобы не пришлось переделывать уже готовый проект.
Ничего сверхъестественного, но когда стоишь на голом участке первый раз, такой список экономит примерно неделю метаний.
4. А теперь — самое приятное
Мы для себя определили, что нас в целом устраивают и СНТ, и ИЖС — так что в этом смысле себя не ограничивали. Решили только, чего хотим: чтобы участок был либо уже сдан, либо скоро будет сдан — начинать работы хотелось поскорее, а не ждать неизвестно сколько.
Что же мы в итоге выбрали? Коттеджный посёлок «Линтулово» от девелопера «ФАКТ. Коттеджные посёлки» — он находится в Выборгском районе Ленинградской области, примерно в 35 км от КАД, рядом с посёлком Симагино. Компания на загородном рынке региона с 2008 года, и это чувствуется: у них уже около полутора десятков реализованных и строящихся проектов в разных районах Ленобласти. Я, кстати, вообще не знала, что есть загородные девелоперы и думала, что крупные компании есть только в среде новостроек — а тут ребята и участки готовят, и с подрядчиками помогают, и консультацию на всём пути сделки провели. В текущих условиях оказаться “в руках” у доказавшего свою надежность застройщика — рецепт спокойствия на пути сделки.
В «Линтулово» нас подкупило то, что в самом центре посёлка расположен благоустроенный парк с прогулочными дорожками, детскими и спортивными зонами и небольшим водоёмом — а не просто ряды одинаковых заборов вдоль дороги. Территория огорожена по периметру, на въезде — КПП и охрана, что для семьи с детьми оказалось совсем не лишним аргументом.
Часть участков в посёлке уже находится в полностью готовой очереди — с центральным газопроводом, дорогами и видом на лес, часть — с видом прямо на парковую зону. У некоторых лотов в стоимость уже включено фасадное ограждение, а где-то — сразу калитка, ворота и обустроенный въезд, что заметно упрощает жизнь на старте.
Признаюсь, в начале этого текста я специально нагнала немного жути — но по факту почти на каждом этапе, где мы застревали с вопросами, помогал именно менеджер застройщика: и по типам земель разобраться, и документы свериться, и понять, что именно уже готово на конкретном участке, а что только достраивается. Процесс всё равно был не быстрым — но точно не таким пугающим, каким казался в начале.
Если вы тоже присматриваетесь к своему участку под Петербургом — рекомендую присмотреться к проектам на сайте Факта — у них сейчас 18 посёлков в продаже в разных районах ленобласти — уверена, вы найдете там для себя участок мечты.
Эпилог...
Ну и наконец, что бы я сделала иначе, снова взявшись за покупку — сразу же обратилась бы к менеджеру девелопера. Да, самой посмотреть цены на классифайдах и в целом чем живет рынок — обязательно нужно. Но в процессе у вас будет возникать целая куча вопросов и немного спокойнее будешь на душе, если будет кому их адресовывать.
А я рекомендую вам обратиться с этими вопросами к компании Факт.
Листая дальше, вы перейдёте на www.fakt-group.ru